Petr Narwa: Pandemie narušila příjmy realitních investorů

V rozhovoru odpovídal Petr Narwa, Head of Transaction & Consulting Services v Prochazka & Partners, který se u nás dlouhodobě věnuje komerčním nemovitostem a investičním službám, které našim klientům poskytujeme. Co Petr říká k aktuální situaci na trhu, na kterém se snaží aktuálně nájemci co nejvíce šetřit a na kterém pandemie narušila příjmy realitních investorů?

Ano, pandemie je globální problém a postihla samozřejmě i český trh. Dopady v ČR jsou různé, například některé americké korporátní firmy ještě své kanceláře od března 2020 neotevřely, jiní zvažují redukci kancelářské plochy o 15-40 % (Dle našeho výzkumu z listopadu 2020 dělaném mezi 100 firmami, které v součtu znamenají cca 10 % trhu, snižují firmy plochu svých kanceláří nejčastěji o 30 %). Nucený remote work (home office) firmám ukázal, že to jde a chtějí toho samozřejmě využít. Toto samozřejmě generuje sekundární neobsazenost (podnájmy).

Firmy řeší hlavně úspory a podnájmy

Jaké jsou nejčastější formy úspor ze strany firem?

Pokud to smlouva s ohledem na její délku umožňuje (2-3 roky do jejího konce), tak jako řešení vede redukce nájemní plochy, kdy nejčastěji naši klienti chtějí redukovat o 30 %. U dlouhodobějších kontraktů se pak přikračuje k podnájmům (obvykle u větších kapacit kanceláří), či nejméně častému řešení v podobě přenechání celých prostor/ postoupení nájmu jinému nájemci.

Podnájmy mohou znít jako dobré řešení, ale není jimi trh již přesycen?

Extrémně. Aktuálně je v nabídce přes 100 tisíc m2, s tím, že podnájmy byly v takto velké míře naposledy v nabídce po krizi v roce 2008. Před pandemií podnájmy nikdo neřešil a řešila se jen expanze kanceláří pro budoucí růst. Klienti se nejčastěji chtěli stěhovat do nového. Aktuálně je v rámci uzavřených nájemních smluv poprvé po mnoha letech vyšší podíl renegociací než stěhování.

Koho pandemie na realitním trhu nejvíce zasáhla?

Nejvíc je zasažen retail – kamenné obchody, a to vinou protipandemických opatření, tam se pak nájemci snaží vyvázat ze smluv odkázáním např. na vyšší moc či prostě natrvalo zavřou. Kanceláře jsou méně dotčené než retail a velmi záleží v jakém segmentu firma podniká (cestovní kancelář je na zavření, e-shop či online byznys si vede dobře). Sklady se naproti tomu ukázaly jako výhercem celé krize. Poptávku po skladech žene přesunutí nákupů občanů z kamenných obchodů na internet, a to velmi výrazně. U skladů také paradoxně dochází (sklady u velkých měst – Praha, Brno, Plzeň) k růstu nájmů.

Narušení příjmů z realitních investic?

Staré investiční pravidlo radilo, že 30 % se má tzv. „dávat“ do nemovitostí. Nemůže pandemie narušit příjmy z realitních investic kvůli zlevňování nájmů?

Určitě ano a již toto se děje. Vlastníci budov a investoři se navenek stále snaží komunikovat, že trh má nízkou neobsazenost a nominální výše nájmu je stabilní. Nominální nájem je zjednodušeně tzv. základní cena za m² (většinou v eurech). Aktuálně se ale výrazně zvýšil rozdíl mezi nominálním a efektivním nájmem. Efektivní nájem je ten, který se skutečně platí po odečtení rent-free (odpuštěných nájmů, slev na nájmu atd.) či poskytnutí financí na rekonstrukci nebo vybavení ze strany vlastníka budovy. Pohledem na efektivní nájem proto vidíme výrazný posun v cenách. Díky větším pobídkám pro nájemce jsou dnes ceny nejčastěji o 10-15 % lepší než před pandemií. Záleží samozřejmě na konkrétní budově a rozptyl slev jde nad i pod nejčastější průměr, a to i přes to, že nominální cena za nájem zůstává stejná. Pokud by covidové restrikce a tlak přetrvávaly nějaký čas, tak to by určitě tlačilo stabilní nájem dále dolů.

Co se týká výpadku nájmu, tak to je samozřejmě velký problém, a to nejen pro investory, ale samozřejmě taktéž pro financující banky. Silné firmy obecně platí, nicméně pandemie u některých zhoršila platební morálku. U menších, např. právě již zmiňovaném retailu, k takovým případům dochází, a to je nepříjemné a všech stranách.

Ochlazení investic

Jaký to bude mít dopad na realitní investory?

Obecně investiční aktivita na trhu velmi ochladila. Očekávání majitelů jsou stále předkrizová a očekávání investorů jsou krizová, takže rozptyl v očekávaném yiledu (výnosová míra) je velký. A z toho důvodu investice ochably.

Dopad snížení stabilního nájmu společně s yieldem – výnosovou mírou by měl samozřejmě za následek propad hodnoty nemovitostí. Podle propadu by mohly financující banky požadovat navýšení vlastního kapitálu. Což by pro některé investory nemuselo být proveditelné (z různých důvodů). A návazně by byli nuceni prodat nebo hledat dalšího partnera.

Když se budeme bavit o kancelářích, tak aktuální neobsazenost se kvůli podnájmům oficiálně v tržních statistikách zatím tolik neprojevuje. Ale časem se z toho stane neobsazenost přímá. V tuto chvíli je ale předčasné říkat, do jaké míry hybridní model (doma + v práci) ovlivní trh s nájmy v dlouhodobém horizontu. Třeba se firmy velmi rády vrátí do stavu před pandemií, některé to již dělají.

Vybrané citace vyšly v E15