Radek Procházka: Kancelářský trh prudce zpomalil

Aktuální situaci na trhu jsme probrali s Radkem Procházkou, Managing Partnerem společnosti Prochazka & Partners. Jak se na trhu projevila již rok probíhající pandemie?

Řečeno jednoduše – kancelářský trh meziročně prudce zpomalil. Když půjdeme více do detailu, tak pokud do aktuální nabídky volných kanceláří započítáme i podnájmy, kterých se jen vloni na trhu objevilo přes 100 tisíc m2, jsme meziročně na dvojnásobné neobsazenosti. (Jde o nárůst z historického minima 4,3 % v roce 2019 na aktuálních 10 %, kde byl trh naposledy na konci roku 2016). Rádi proto říkáme, že letos opět nastala doba nájemců. Pohledem na ceny (nominální nájem v eurech za m2) vypadají nájmy na první pohled stále stejné. Vlastníci budov ale začali nyní nabízet významně vyšší pobídky (např. počty rent-free či příspěvky na výstavbu). Díky pobídkám mohou nájemci meziročně ušetřit minimálně 20 % za nájem.

Zastavení spekulativní výstavby

Vloni se zastavil trend každoročního růstu výstavby nových kanceláří. Ovlivnilo ochlazení na trhu přípravu nových projektů?

Aktuálně vidíme zastavení spekulativní výstavby kanceláří. Důvod je nasnadě, banky jsou nyní ochotny financovat pouze projekty, do kterých mají investoři již zajištěné budoucí nájemce. A také požadují vyšší podíl investice na straně developerů. Letošní plánovaná výstavba (65 tis. m2) je na méně než polovině loňských čísel (145 tis. m2). Za posledních deset let bylo nejvíce kanceláří postaveno v roce 2019 a bylo to rekordních 191 tis. m2.

Stejně jako po finanční krizi v roce 2008 i nyní se zastavují projekty, na které investoři teprve začínali shánět financování u bank. A budou připraveni je spustit, jakmile se nálada na trhu opět promění. V současnosti tak nové kancelářské stavby oznamují pouze velmi kapitálově silné společnosti (např. SKANSKA letos oznámila, že v Holešovicích v následujících letech postaví Port7, který má 30 tisíc m2).

Zastavují investoři naplánované projekty či jinak mění jejich podobu?

Pokud již byla zahájena výstavba kanceláří před pandemií, obecně se s ní pokračuje, ale jsou i případy, kdy byla pozastavena, nebo byly předjednány podmínky s generálním dodavatelem s cílem snížit stavební náklady. Nové projekty tedy prochází celkovou revizí pohledem investorů s cílem optimalizovat investici již v plánovací fázi. Je zde vidět velký rozdíl mezi rezidenční a kancelářskou výstavbou, kde rezidenční trh naopak mírně roste a pokles poptávky není vidět.

Změny v interiéru

Z pohledu podoby kancelářských budov – investoři vinou covid-19 uvažují více o tom, že část kapacit z nové kancelářské budovy budou věnovat sdíleným kancelářím. Z pohledu nájemců pak firmy zjistily, že jim teoreticky stačí pracovní jednotky reálně jen pro 70-80 % pracovníků z důvodu využívání vzdálené práce. Hybridní model práce (z domova nebo z kanceláře) má aktuálně z pohledu užití i více požadavků na místa pro setkávání či porady. Pokračuje také trend uzavírání open-space prostor na menší části, aby v oddělených pracovištích pracovaly menší týmy.

Coworking jako doplněk s potenciálem růstu

Pokud bude koncept práce odkudkoliv nadále růst, projeví se to i v dalším růstu vzniku coworkingových center na úkor klasických kancelářských budov?

Coworkingový trh je v Praze nyní na úrovni evropského průměru (2 % z kancelářské plochy). Ve srovnání se zavedenými metropolemi je ale dva– až třikrát menší (Amsterdam 6 %, Londýn 5 %, Manchester 6 %). Čili prostor minimálně na dvounásobný růst tu teoreticky je (na 4 %). Coworking je ale minoritní doplněk na trhu i přes to, že se na pražském trhu v posledních letech etablovala řada hráčů. A to jak z tuzemska či zahraničí. Nejznámější je určitě WeWork, pro který jsme v Prochazka & Partners nalezli prostory v Paláci DRN.

Coworking je ale specifická služba pro firmy určité velikosti. Samozřejmě jsou výjimky, když velká firma pošle do coworkingu část pracovníků, ale coworking je primárně pro firmu, která ocení flexibilitu. A to kvůli rychle se měnícímu počtu pracovních míst, tak i absenci investic do zařízení a rádi si připlatí za to, že nemusí podepisovat mnohaleté nájemní závazky.

Velká část firem normálně z kanceláří pracuje v hybridní kombinaci (home office a office). Celkově ale všichni plánují návrat do kanceláři, jakmile bude většina lidí, doufejme, proočkována v druhé polovině letošního roku.

Část odpovědí vyšla také 22. 3. 2021 v deníku MF Dnes.